Simulation crédits immobiliers

Lorsque vous contractez une simulation de crédit immobilier, vous devez obligatoirement souscrire à une assurance de crédit. Toutes les offres de prêt immobilier doivent mentionner une assurance décès invalidité également appelée assurance emprunteur ou assurance crédit. Elle garantie le prêteur en cas de risques de décès, d’invalidité ou de chômage de l’emprunteur. Étant donné son coût relativement élevé, vous avez tout intérêt à opter pour une assurance privée qui sera mieux adaptée à votre situation individuelle que les assurances proposées par votre banque. Les principaux risques couverts par l’assurance sont : le décès ou la perte totale et irréversible d’autonomie (PITIA), l’incapacité temporaire totale et l’invalidité permanente totale (ITT et IPT), le chômage, l’hypothèque et la caution.

Assurance Décès ou PTIA

Si l’assuré décède, la compagnie d’assurance prend à sa charge le capital restant dû et le rembourse à l’organisme prêteur, c’est-à-dire à la banque. Ce type de garantie se souscrit toujours avec la garantie décès, elle permet à l’assuré d’être couvert dans le cas où il était dans l’incapacité d’effectuer une quelconque activité rémunérée pour cause de maladie ou d’accident. La dette est alors annulée et n’incombe pas aux héritiers de l’emprunteur. Afin de réduire les droits de succession, la dette du bien doit être enregistrée au «  passif » pour cela, ajoutez au contrat la « clause séquestre ».

Assurance ITT ou IPT

Ces assurances sont exigées par les institutions financières lorsque le crédit immobilier sert à financer une résidence principale. Ces garanties prennent en charge l’assuré si celui-ci se retrouve dans l’incapacité (temporaire ou définitive) de travailler à la suite d’un accident ou d’une maladie. Pour que l’assurance soit effective, elle doit constater le taux d’invalidité de l’assuré par un médecin désigné par la compagnie d’assurance. Si le taux d’incapacité est supérieur à 66 %, l’établissement décidera d’assumer (en totalité ou partiellement) le remboursement des mensualités. Il peut aussi choisir de ne pas intervenir si le taux d’invalidité est top faible. Dans ce cas, la victime devra demander l’avis d’un autre médecin, à ses frais pour avoir un autre avis. Cette garantie peut assumer les échéances à votre place jusqu’à la fin du prêt ou rembourser immédiatement et intégralement le capital restant dû (comme la garantie PTIA).
La garantie IPP (ou invalidité 1ère catégorie Sécurité Sociale) : l’assuré est considéré en invalidité permanente partielle s’il présente à la suite d’une maladie ou d’un accident, un taux d’invalidité supérieur à 33% et inférieur à 66%, l’empêchant d’exercer à temps plein une activité professionnelle. Cette garantie prévoit la prise en charge partielle de l’échéance du prêt.

Assurance chômage

Cette option concerne les salariés du secteur privé qui se verront verser une indemnisation en cas de chômage. Les conditions peuvent variées d’un assureur à l’autre en termes de délais et de durée de prise en charge (mois de chômage consécutifs). Il est difficile de comparer les taux qui sont évalués en fonction de votre situation professionnelle (cadre ou pas), votre âge et votre lieu d’habitation. Ce type d’assurance permet de toucher en moyenne une indemnité mensuelle de 600 €. Le coût mensuel de cette assurance est de 30€ pour un cadre, 38€ pour un non cadre pour ceux résidant dans la métropole. Il s’agit de données générales, celles-ci varient d’une compagnie d’assurance à l’autre.
Dans le cas où votre banque vous impose de souscrire à son assurance, vous pouvez recourir à la loi MURCEF relative aux mesures urgentes de réforme à caractère économique et financier. En effet, cette loi adoptée en décembre 2001 a pour objectif d’améliorer les relations entre les banques et leur clientèle. Elle stipule que l’emprunteur peut souscrire à l’assurance de son choix, il n’est pas dans l’obligation d’accepter l’assurance de sa banque. Le texte de loi est le suivant :
« Est interdite la vente ou offre de vente de produits ou de prestations de services groupés, sauf lorsque les produits ou prestations de services inclus dans l’offre groupée, ne peuvent être achetés individuellement, ou lorsqu’ils sont indissociables ».

L’hypothèque conventionnelle

Une hypothèque est un droit qui autorise un créancier (une institution financière) à saisir le bien immobilier dans le cas où l’emprunteur est dans l’impossibilité de payer son crédit. Celle-ci doit obligatoirement être constatée par un acte notarié. L’inscription s’effectue au bureau des hypothèques du lieu de résidence du bien immobilier. Son coût est relativement élevé puisqu’elle fait l’objet de la taxe de publicité foncière au taux de 0.615 % du montant du crédit. À titre d’exemple, si votre simulation de crédit immobilier est de 150.000 €, les frais d’hypothèque s’élèveront à 2.820€, les frais d’inscription seront de 1 660 € soit un total de : 4480€.
Plusieurs hypothèques peuvent être souscrites sur un même bien. L’hypothèque prend fin deux ans après le remboursement complet du crédit. Dans le cas où le bien est revendu avant ce délai, vous devrez procéder à la mainlevée de l’hypothèque. La mainlevée est un acte juridique par lequel la banque atteste du remboursement du prêt. Cette procédure engendre des frais de 1% du montant du prêt qui restent à votre charge.

La caution

La banque peut également accepter qu’une personne morale se porte caution. Ce type de garantie est généralement moins onéreux que l’hypothèque. La personne qui se portera garant va s’engager à payer à votre place en cas de défaillance de votre part. Il s’agit d’un acte important qui peut entraîner de lourdes conséquences. La loi stipule que cet acte doit être écrit et contenir des mentions obligatoires précises, sa nature doit être précisée (caution simple ou caution solidaire) afin que la banque puisse en attester.
La caution simple rend l’engagement subsidiaire (accessoire). L’emprunteur aura le bénéfice de discussion. Avant de faire appel au cautionnement, la banque va commencer par saisir les biens de l’emprunteur si cela ne suffit pas à rembourser le crédit alors la banque demandera le reste de la somme au garant.
La caution solidaire renonce au bénéfice de discussion. Elle n’est plus engagée à titre subsidiaire, la banque peut poursuivre le garant pour le payement de la totalité de la dette.
La responsabilité du garant est donc plus conséquente dans le cas d’une caution solidaire. Veuillez à bien faire votre choix entre l’hypothèque ou la caution.