Simulation de credit immo

La recherche du meilleur crédit immobilier passe par une recherche active auprès des différentes institutions financières. Pour ceux qui ne sont pas accoutumés à parler avec leur banquier, voici les leçons que vous devez respecter lors de votre simulation de crédit immo.

Règle 1 : respectez son banquier et l’honorer

Si l’univers des banques vous effraie et vous rend hostile, essayez d’adopter une attitude exemplaire devant votre banquier. Même si celui-ci va essayer de vous convaincre que sa banque est la plus compétitive et que vous êtes persuadé du contraire, ne prenez pas de haut votre interlocuteur. Vous devez l’intéresser et le convaincre de votre projet. Apportez un dossier complet avec en photo le bien immobilier que vous désirez acquérir. Montrez-vous confiant et motivé, une fois que vous aurez instaurez un climat de sympathie avec votre banquier, vous pourrez plus facilement négocier.

Règle 2 : négociez dans les règles de l’art

Lors de la négociation avec votre banquier, il arrive souvent que ce dernier vous propose de vous exempter des frais de dossier. Cette condition est intéressante mais pas suffisante. En effet, l’exemption de frais de dossier peut vous faire économiser entre 500€ et 1000€ mais ne restez pas focaliser dessus, il est plus avantageux pour vous d’obtenir un bon taux de crédit et une bonne assurance, ce qui vous permettra de faire des économies plus importantes sur le long-terme.

Règle 3 : gérez bien votre temps

Comme nous l’évoquions plus haut, vous devez mentionner dans votre compromis de vente une clause « Conditions suspensives », celle-ci vous accorde un délai de 45 jours pour vous désengager au cas où vous n’avez pas trouvé d’institution financière.
Il est important que vous sachiez bien gérer votre temps car un délai de 45 jours est vite passé. Une fois le logement trouvé, il ne vous reste que quelques semaines avant de trouver un crédit à votre convenance. Restez raisonnable, ne signez pas pour un logement qui est au-dessus de vos moyens, les banques pourraient toutes vous refuser votre crédit. Dans le cadre des conditions suspensives, vous seriez dans l’obligation d’accepter n’importe quel prêt. Il s’agit d’un engagement sur une période minimum de 10 ans alors soyez pragmatique.

Règle 4 : considérez votre notaire comme un allié

Une fois votre crédit accepté, l’appui d’un notaire est indispensable, celui-ci vous authentifiera votre acte d’achat et vous bénéficierez de son assistance et des garanties liées à son intervention. Avant la signature de l’acte, le notaire collecte pour vous tous les renseignements et documents à la fois juridiques et administratifs nécessaires. Il est chargé de la vérification de toutes les opérations en matière juridique et fiscale. Il s’assure du versement des sommes nécessaires à la réalisation de l’acte (prix, prêt, frais, droits et honoraires). La signature de l’acte s’effectue en présence du notaire. Le notaire accomplit l’ensemble des formalités requises par l’acte (acquittement des impôts et taxes). Vous devez considérer votre notaire comme un allié, celui-ci vous conseille et vous guide dans vos démarches. Il peut arriver que vous renonciez à l’acte d’achat ou que vous modifiez à votre avantage les conditions de l’acte.

Votre financement

Dans le cadre d’un crédit immobilier, sachez qu’il existe plusieurs types de financements. Vous devez en prendre connaissance lors de votre simulation de crédit immo. Plus votre apport sera conséquent moins votre crédit sera élevé.

L’apport personnel

Il s’agit de vos fonds propres disponibles. C’est la somme que vous allez investir en vue de l’acquisition de votre bien (épargne, revenu d’un logement, emprunt familial, héritage, donations…). Vous pouvez avoir recours à certains prêts à coût réduit afin de grossir votre apport personnel, c’est ce que l’on appelle les prêts ou participations « constitutifs d’apport personnel ». Qu’il s’agisse du prêt 1% logement, des prêts épargne logement, du prêt à taux zéro ou des “petits prêts”, leur apport vous permettra d’augmenter vos chances d’octroie d’un crédit par la banque.

Le prêt 1% logement

Ce prêt est destiné aux salariés d’entreprises industrielles ou commerciales de minimum dix employés désirant acquérir un bien immobilier. Ces entreprises ont l’obligation de verser un taux de 0,45% des salaires versés. Cette aide représentait à l’origine 1% de la masse salariale. Le montant du prêt ne doit pas excéder 50% du montant du projet immobilier. La durée d’amortissement doit être comprise entre 7 et 15 ans. Le montant emprunté dépend du lieu de résidence : il s’élève à 17 000 € pour Paris et l’Ile de France, de 14 400 € pour les villes de plus de 100 000 habitants et de 11 200 € pour le reste de le France.

Le prêt d’épargne logement

Souscrire un plan d’épargne logement (PEL), c’est bénéficier d’un prêt immobilier d’un montant de 92 000 €. Ce prêt est cessible entre parents et permet de financer : une construction ou l’acquisition d’un bien immobilier pour une résidence principale ou secondaire. La durée du prêt est comprise entre 2 à 15 ans. Le taux évolue à la baisse, il est passé de 4.5% à 2.5%.

Le prêt à 0%

Ce prêt est destiné à financer l’achat ou la construction d’un logement. Il doit représenter au maximum 20% du montant de l’achat immobilier. Il ne peut être octroyé que si le demandeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années. C’est un prêt sans intérêt accordé sous réserve de certaines conditions liées aux revenus de l’emprunteur.

Les petits prêts

Ce sont des prêts octroyés aux fonctionnaires émanant des institutions publiques (les départements, les régions, la CAF), leurs modalités et leur taux sont très variés.

Par ailleurs, si vous faites partie d’une entreprise de plus de cinquante salariés, votre employeur est dans l’obligation de vous faire participer aux résultats de l’entreprise. Vous pouvez alors recourir au déblocage anticipé de cette participation, ce qui servira à constituer un apport personnel afin d’acquérir votre résidence principale.

L’apport personnel se détermine en fonction du montant de l’opération. Petite simulation de crédit immo : si vous cherchez à acheter un appartement d’un montant de 150 000 €, si vous disposez de 35 000 € d’économie alors votre apport personnel sera de 23%. (35 000 / 150 000). Votre crédit d’impôts de la banque sera de 77% du montant restant. En règle générale, les banques demandent à ce que votre apport personnel représente au moins 10% de l’acquisition. En pratique, 20 à 30% d’apport sont recommandés. Il est plus difficile d’emprunter sans avoir d’apport personnel mais cela reste possible. Si vous n’avez pas d’économies, vous avez peut-être droit à aux prêts aidés évoqués ci-dessus.
Sachez que plus votre apport personnel est important, meilleures seront les conditions octroyées par la banque. Les institutions financières considèrent l’apport personnel comme un moyen d’appréciation du risque qu’elles encourent en vous finançant. L’emprunteur qui aura un apport personnel important aura prouvé sa capacité d’épargne et donc sa capacité à rembourser son emprunt.